대만 주택담보대출 급증, 중국·미국 주택시장은 약세 속 데이터센터만 강세

Moki

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오늘 부동산 시장의 핵심은 자금 흐름의 양극화입니다. 대만은 주택담보대출과 소유권 이전이 단기 반등했지만 개발업체 대출은 줄었고, 중국은 정책 지원에도 조정이 이어지고 있으며, 미국은 높은 금리가 신규주택 판매를 누르고 있습니다. 상업용 부동산에서는 오피스 부채 압박과 AI 데이터센터 수요가 뚜렷하게 갈립니다.

이미지 / 經濟日報

대만 주택대출과 이전 건수 반등, 그러나 회복 폭은 제한적

대만의 7월 주택금융 지표는 전면적인 회복보다 단기 반등에 가깝다. 경제일보가 중앙은행 통계를 인용해 보도한 내용에 따르면 7월 말 주택구입대출 잔액은 11조8,896억 대만달러로 전월보다 769억 대만달러 늘었고 전년 대비 4.52% 증가했다. 내정부의 건물 매매 소유권 이전도 7월 26,404건으로 전월 대비 13.2%, 전년 대비 10.4% 늘어 19개월 만의 최고치였다. 다만 1~7월 누계는 151,023건으로 여전히 전년 대비 2.0% 감소했고, 건축대출 잔액은 약 3조4,300억 대만달러로 5개월 연속 줄었다. 자금은 주로 실수요와 입주 잔금에 몰리고 개발업체는 레버리지를 줄이는 흐름이다.

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이미지 / 經濟日報

건설업계는 신용 규제 완화를 요구, 입주 단계 금융 리스크 부각

대만의 7월 대출·이전 반등은 정책 논쟁도 키우고 있다. 건설업계 단체는 두 번째 주택담보대출 규제 완화, 고가주택 기준 상향, 일반 주택담보대출 70% 수준 유지와 40년 만기 확대, 지방정부의 인허가 심사 가속, 투기 억제 정책을 주택구매 제한보다 유휴 토지 억제로 돌릴 것을 요구했다. 압력은 입주 단계에 집중된다. 분양 계약 당시 높은 대출 비율을 예상한 매수자가 준공 시 은행 승인 축소를 맞으면 추가 자기자금 부담, 입주 지연, 계약 해지, 소송, 개발업체 현금흐름 압박으로 이어질 수 있다.

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중국은 선택적 완화에도 전국 판매와 투자가 계속 위축

중국 부동산 시장은 정책으로 떠받치지만 전국적으로는 조정이 이어지는 구도다. 국가통계국에 따르면 1~7월 부동산 개발투자는 전년 대비 19.2% 감소했고, 신규 상업용 건물 판매면적은 11.8%, 판매액은 13.1% 줄었으며, 개발업체 자금 중 개인 주택담보대출은 23.5% 감소했다. 가격도 압박을 받는다. 7월 1선 도시 신규주택 가격은 전월 대비 보합이었지만 전년 대비 1.1% 하락했고, 2·3선 도시는 하락폭이 더 컸다. 상하이는 외환 외곽 일부 두 번째 주택의 초기 납입 비율 인하와 갈아타기 보조금으로 핵심 도시 거래를 지지하려 하지만, 전국적인 투자·판매·신뢰 약세를 뒤집기에는 아직 부족하다.

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미국 신규주택 판매 감소, 가격 완화보다 고금리 부담이 더 커

미국 최신 지표도 구매 부담이 주택시장의 병목임을 보여준다. 미국 인구조사국과 HUD는 7월 신규 단독주택 판매가 계절조정 연율 60만7천 가구로 6월보다 10.5%, 전년보다 6.3% 감소했다고 밝혔다. 매물로 나온 신규주택은 48만8천 가구, 공급은 9.6개월분으로 늘어 건설업체의 재고 압력이 커졌다. 7월 신규주택 중위 판매가는 39만3,800달러로 낮아졌지만, Freddie Mac의 최신 주간 조사에서 30년 고정 주택담보대출 금리는 여전히 6.65%였다. Case-Shiller 6월 전국 주택가격지수는 전년 대비 1.5% 상승했지만, 시카고는 6.9% 상승하고 시애틀은 2.0% 하락해 지역별 차이가 컸다.

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이미지 / CRE Daily

상업용 부동산은 양극화, 오피스 재금융은 어렵고 데이터센터는 강세

상업용 부동산의 양극화는 더 뚜렷하다. CRE Daily가 Trepp을 인용해 보도한 바에 따르면 8월 만기가 도래하는 민간 CMBS 규모는 54억9천만 달러로 7월의 두 배를 넘고, 오피스 대출이 약 3분의 1을 차지했으며 해당 묶음의 부실 대출은 모두 오피스였다. 상당수 대출은 재금융에 필요한 부채수익률을 밑돌아 원금 상환, 구조조정, 할인 매각이 필요할 수 있다. 반면 Trepp에 따르면 올해 7월까지 민간 CMBS 발행은 762억 달러였고, 데이터센터는 단일 자산·단일 차주 거래로 등장했다. Data Center Dynamics는 JLL 자료를 인용해 북미 데이터센터의 2026년 상반기 흡수량이 25GW, 공실률이 약 1%였다고 전했으며, AI 인프라 수요가 부동산 내 드문 성장 영역이 되고 있다.

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