房貸略降未帶動買氣，中國房市與商用不動產融資壓力加深
今天房地產市場不是單純復甦。台灣房貸撥款因政策貸款與交屋時點衝高，美國房貸利率只小幅回落、買氣仍弱，中國恆大後續仍牽動信心，商用不動產則面臨更明顯的再融資壓力。
台灣房貸衝高，但主因是政策貸款與交屋時點
中央銀行公布，五大銀行7月新承做購屋貸款691.09億元，較6月增加111.35億元，購屋貸款利率降至約2.290%。後續報導指出，新青安貸款占五大銀行新承做房貸比重達45.04%。因此，這波房貸量增加較像民眾趕辦政策貸款、民俗月前交屋撥款集中，不宜直接解讀為整體交易買氣全面回升。
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美國買方仍卡在負擔能力
Freddie Mac 8月20日調查顯示，美國30年期固定房貸平均利率為6.65%，低於前一週6.67%，但仍高於去年同期6.58%。MBA最新統計則顯示，整體房貸申請週減0.4%，購屋申請週減2%、年減3%。NAR 7月成屋銷售也月減1.7%，折成年率406萬戶；雖然庫存較疫情期間極端短缺改善，房價與利率組合仍讓許多買方觀望。
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恆大法律章節推進，但中國房市低迷未結束
路透報導，恆大創辦人許家印8月20日被判處無期徒刑，廣州法院8月21日受理恆大主要境內子公司恆大地產的破產清算申請。這代表法律程序再往前一步，但未解決爛尾樓、土地銷售疲弱、施工下滑與購屋信心不足等問題。7月中國一、二、三線城市房價仍年減，房地產仍是中國經濟的拖累。
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商用不動產分化：舊債再融資吃緊，資料中心仍受追捧
CRE Daily 引述 CRED iQ 指出，未來9個月將有逾2,600筆 conduit 與小型餘額 CMBS 貸款到期，餘額超過1,000億美元，現行再融資成本平均比到期貸款票息高約114個基點；其中多戶住宅困難率7.5%，高於零售與飯店。另一方面，JLL 指出北美資料中心2026年上半年吸收量達25GW，空置率約1%，資料中心 CMBS 與 ABS 發行量達170億美元。房地產市場因此呈現分化：高槓桿資產承壓，但電力受限、AI需求支撐的資料中心仍熱。
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