台灣房貸衝高、中美房市仍弱，商辦債務壓力與資料中心熱潮並存

Moki

3 分鐘閱讀·2026/08/26

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今日房地產市場主軸是「資金面分化」：台灣房貸與移轉量短線回升，但建商融資轉弱；中國靠政策托底仍未脫離調整；美國新屋銷售受高利率壓抑；商用不動產則在辦公室債務壓力與AI資料中心需求之間兩極化。

圖 / 經濟日報

台灣房貸與移轉量同步回升，但復甦仍偏窄

台灣7月住宅金融數據顯示的是短線反彈，而非房市全面轉強。經濟日報引述央行統計指出，7月底購置住宅貸款餘額升至11兆8,896億元，單月增加769億元，年增4.52%，月增量創逾一年半最大；內政部建物買賣移轉資料也顯示，7月全國移轉26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，創19個月新高。不過，今年1至7月累計151,023棟仍年減2.0%，且建築貸款餘額降至約3兆4,300億元、連續五個月下滑，代表資金較偏向首購與交屋撥款，建商端仍在收縮槓桿。

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圖 / 經濟日報

建商要求鬆綁信用管制，交屋與融資風險浮上檯面

台灣7月房貸與移轉量回升，也讓政策爭議升溫。建商公會提出五大建言，包括鬆綁第二戶房貸、調高豪宅門檻、一般房貸維持七成並延長至40年、地方政府加速建案審查，以及打炒房政策轉向抑制囤地。市場壓力集中在交屋階段：部分買方在預售簽約時估算可貸較高成數，但完工交屋時若銀行核貸降低，就必須補足自備款，進而增加延後交屋、退戶、解約訴訟與建商現金流壓力。

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中國持續局部鬆綁，但全國銷售與投資仍下滑

中國房市仍是「政策托底、全國調整」的格局。國家統計局資料顯示，1至7月房地產開發投資年減19.2%，新建商品房銷售面積年減11.8%、銷售額年減13.1%，房企到位資金中的個人按揭貸款也年減23.5%。房價方面，7月一線城市新建商品住宅價格月比持平、年減1.1%，二、三線城市跌幅更深；二手房一線城市年減3.7%。上海近期調降部分外環外二套房首付比例並祭出換購補貼，有助支撐核心城市交易，但目前還不足以扭轉全國投資、銷售與信心同步偏弱的趨勢。

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美國新屋銷售下滑，房價略鬆仍難抵高利率

美國最新數據同樣顯示負擔能力仍是房市瓶頸。美國人口普查局與HUD公布，7月新建單戶住宅銷售折合年率為60.7萬戶，較6月下滑10.5%、較去年同期下滑6.3%；待售新屋增至48.8萬戶，等於9.6個月供給，代表建商庫存壓力上升。7月新屋銷售中位價降至39.38萬美元，但Freddie Mac最新週調查顯示30年期固定房貸利率仍在6.65%，只比前週略降。Case-Shiller 6月全國房價指數仍年增1.5%，但芝加哥年增6.9%、西雅圖年減2.0%，區域分化明顯。

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圖 / CRE Daily

商用不動產兩極化：辦公室再融資吃緊，資料中心仍熱

商用不動產的分化更鮮明。CRE Daily引述Trepp指出，8月私募CMBS硬到期規模達54.9億美元，逾7月兩倍，辦公室貸款約占三分之一，且該批次所有不良貸款都屬辦公室；其中不少貸款債務收益率低於再融資門檻，可能需要本金償還、重組或折價處分。另一方面，Trepp統計今年截至7月私募CMBS發行達762億美元，辦公室仍是最大資產類型，但資料中心只出現在單一資產、單一借款人交易中。Data Center Dynamics引述JLL指出，北美資料中心2026年上半年吸收量達25GW、空置率約1%，AI基礎建設需求使資料中心成為房地產中少數高熱度資產。

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